I. Общие положения
1. Настоящее Положение устанавливает правила отражения в
бухгалтерском учете и отчетности операций застройщиков и подрядчиков,
связанных с выполнением договоров подряда (контрактов) на капитальное
строительство <*>.
Настоящее Положение является элементом системы нормативного
регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации и должно
применяться с учетом других положений по бухгалтерскому учету.
-------------------------------
<*> В дальнейшем - договор на строительство.
II. Определения
2. В системе нормативного регулирования вопросов бухгалтерского
учета, связанных с выполнением договоров на строительство в Российской
Федерации, указанные ниже понятия означают следующее:
- договор на строительство - документ, устанавливающий обязательства
сторон, участвующих в его заключении и выполнении, по новому
строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружению,
ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, а также
производству отдельных видов и комплексов подрядных работ, являющихся
объектами строительства.
Одним из признаков договора на строительство является
продолжительность (от даты начала до даты окончания) его исполнения,
которая определяет необходимость распределения производимых затрат на
ряд отчетных периодов.
Порядок заключения договора на строительство определяется в
соответствии с законодательством Российской Федерации и включает в себя,
в частности:
- форму расчетов, стоимость строительства и другие условия его
выполнения;
- объект строительства - отдельно стоящее здание или сооружение, вид
или комплекс работ, на строительство которого должен быть составлен
отдельный проект и смета;
- застройщик - инвестор, а также иные юридические и физические лица,
уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных
проектов по капитальному строительству;
- инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения
собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство
основных средств;
- незавершенное строительство - затраты застройщика по возведению
объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в
эксплуатацию;
- завершенное строительство - затраты застройщика по введенному в
эксплуатацию объекту строительства;
- инвентарная стоимость объекта - затраты застройщика по возведению
объекта в соответствии с договором на строительство с его начала до
ввода в эксплуатацию;
- подрядчик - юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для
застройщика по договору на строительство;
- подрядные работы - работы, выполняемые подрядчиком, в состав которых
входят строительные, монтажные работы, работы по ремонту зданий и
сооружений, а также другие виды работ согласно договору на
строительство;
- незавершенное производство - затраты подрядчика на объектах
строительства по незаконченным работам, выполненным согласно договору на
строительство.
III. Объекты бухгалтерского учета по договору на строительство
3. Объектом бухгалтерского учета по договору на строительство у
застройщика и подрядчика являются затраты по объекту строительства,
производимые при выполнении отдельных видов работ на объектах,
возводимых по одному проекту или договору на строительство.
Подрядчик может вести бухгалтерский учет затрат по нескольким
договорам, заключенным с одним застройщиком или несколькими
застройщиками, если они заключаются в виде комплексной сделки или
относятся к одному проекту. В случае осуществления строительства по
одному договору, охватывающему ряд проектов, и если затраты и финансовый
результат по каждому из проектов могут быть установлены отдельно (в
рамках договора), то учет затрат по выполнению работ по каждому такому
проекту может рассматриваться как учет затрат по выполнению работ по
отдельному договору.
4. Застройщики и подрядчики при выполнении договоров на
строительство должны обеспечить формирование информации по объектам
бухгалтерского учета по следующим показателям:
- у застройщика:
- - незавершенное строительство;
- - завершенное строительство;
- - авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в
- строительстве объектов, в соответствии с договорами на строительство;
- - финансовый результат деятельности;
- у подрядчика:
- - затраты по выполнению подрядных работ по объектам учета в отчетном
- периоде и с начала выполнения договора на строительство;
- - незавершенное производство в разрезе объектов учета, в том числе
- по оплаченным или принятым к оплате работам, выполненным привлеченными
- организациями по договору на строительство;
- - доходы, полученные от заказчика за сданные им объекты, по договору
- на строительство;
- - финансовый результат по работам, выполненным по договору на
- строительство;
- - авансы, полученные от застройщиков в счет выполняемых работ.
IV. Учет расчетов по договору на строительство
5. В соответствии с договором на строительство расчеты между
застройщиком и подрядчиком могут осуществляться:
- в форме авансов (промежуточных платежей) за выполненные подрядчиком
работы на конструктивных элементах или этапах;
- после завершения всех работ на объекте строительства.
В бухгалтерском учете у застройщика и подрядчика расчеты за объекты
строительства отражаются исходя из их договорной стоимости.
6. Договорная стоимость объекта строительства определяется в
договоре на строительство и может рассчитываться:
- на основе стоимости (цены), определяемой в соответствии с
проектом (твердая цена), с учетом оговорок в договоре на строительство,
касающихся порядка их изменения;
- на условиях возмещения фактической стоимости строительства в
сумме принимаемых затрат, оцененных в текущих ценах, плюс согласованная
договором на строительство прибыль подрядчика (открытая цена).
V. Учет затрат по договорам на строительство
7. Затраты застройщика на строительство объекта складываются из
расходов, связанных с его возведением (строительные работы, приобретение
оборудования, работы по монтажу оборудования, прочие капитальные
затраты, затраты, не увеличивающие стоимость основных средств), вводом в
эксплуатацию или сдачей инвестору.
В состав затрат по строительству объектов у застройщика включаются
также ожидаемые расходы (обязательства), связанные со строительством и
его финансированием, которые застройщик будет производить в соответствии
с договором на строительство после окончания строительства объекта и
ввода его в эксплуатацию или сдачи инвестору.
Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным
работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством
объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода
в эксплуатацию или сдачи инвестору.
8. При выполнении застройщиком подрядных работ собственными силами в
бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты,
связанные с их осуществлением, включая расходы по содержанию
подразделений, занятых организацией строительства.
9. По завершении строительства объекта застройщик определяет
инвентарную стоимость каждого вводимого в эксплуатацию в составе объекта
строительства элемента, становящегося в процессе эксплуатации отдельной
единицей основных средств или малоценных предметов.
10. Порядок применения застройщиком настоящего Положения
определяется Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций.
11. Затраты подрядчика складываются из всех фактически произведенных
расходов, связанных с производством подрядных работ, выполняемых им
согласно договору на строительство, т.е. с использованием в процессе
строительства объекта материальных и трудовых ресурсов, основных средств
и нематериальных активов, а также других видов ресурсов.
Затраты формируются по объектам учета в период с начала исполнения
договора на строительство до времени его завершения, т.е. окончательного
расчета по законченному объекту строительства и передачи его
застройщику.
Подрядчик может до сдачи заказчику объекта строительства в целом
учитывать в составе незавершенного производства по договорной стоимости
затраты по отдельным выполненным конструктивным элементам или этапам
работ в случае определения по ним финансового результата.
12. Расходы подрядчика, связанные с получением (заключением)
договоров на строительство, которые могут быть отдельно выделены, и
существует уверенность в том, что договор будет заключен, могут
относиться к данному договору и до его заключения учитываться как
расходы будущих периодов.
Данные расходы могут учитываться подрядчиком так же, как затраты
того отчетного периода, в котором они произведены.
13. Затраты подрядчика, производимые в процессе строительства,
включают ожидаемые неизбежные издержки в тех случаях, когда они в
согласованных с застройщиком размерах включаются в договорную стоимость
строительства объекта. В затраты подрядчика могут также включаться
расходы по образованию резервов на покрытие предвидимых расходов и
потерь, связанных с организацией и производством подрядных работ,
возникающие как на стадии производства работ, так и по их завершении и
сдаче застройщику.
Неизбежные издержки и резервы на покрытие предвидимых расходов и
потерь создаются в тех случаях, когда расходы, связанные с этим, могут
быть достоверно оценены.
14. Порядок применения подрядчиком настоящего Положения определяется
Типовыми методическими рекомендациями по планированию и учету
себестоимости строительных работ.
VI. Определение дохода и финансового результата по договорам на строительство
15. Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со
строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств
на его содержание, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном
периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию.
В случае расчетов застройщика с инвестором за сданный объект по
договорной стоимости его строительства в состав финансового результата
включается также разница между этой стоимостью и фактическими затратами
по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика.
16. Подрядчик может применять два метода определения финансового
результата в зависимости от принятых форм определения дохода.
Доход может определяться по отдельным выполненным работам и по
объекту строительства.
При определении дохода по мере выполнения отдельных работ по
конструктивным элементам или этапам может применяться метод "Доход по
стоимости работ по мере их готовности".
В случае определения дохода после завершения всех работ на объекте
строительства применяется метод "Доход по стоимости объекта
строительства".
17. При применении метода "Доход по стоимости работ по мере их
готовности" финансовый результат у подрядчика выявляется за определенный
отчетный период времени после полного завершения отдельных работ по
конструктивным элементам или этапам, предусмотренным проектом, как
разница между объемом выполненных работ и приходящихся на них затрат.
Объем выполненных работ определяется в установленном порядке исходя
из их договорной стоимости и применяемых методов ее расчета.
Затраты, приходящиеся на выполненные работы, определяются прямым
методом и (или) расчетным путем.
Применение этого метода расчета финансового результата допускается в
случаях, если объем выполненных работ и затраты, приходящиеся на них,
могут быть в достаточной степени оценены.
Затраты по производству данных работ учитываются у подрядчика
нарастающим итогом как незавершенное производство, а промежуточная
оплата этих работ - как авансы, полученные до полного завершения работ
по договору на объекте строительства.
18. Использование метода "Доход по стоимости объекта строительства"
предусматривает определение финансового результата у подрядчика при
полном завершении работ по договору на строительство как разницу между
договорной стоимостью законченного строительством объекта и затратами по
его производству. При этом затраты по производству работ в учете
накапливаются и участвуют в процессе определения финансового результата
у подрядчика только после полного завершения работ на объекте
строительства.
19. Выбор метода определения финансового результата производится
подрядчиком в зависимости от степени надежности оценки стоимости
выполненных работ и затрат, приходящихся на них по объекту
строительства.
Подрядчик может использовать при определении финансового результата
от реализации подрядных работ одновременно два указанных метода при
учете работ, выполняемых по различным договорам на строительство.
20. Настоящее Положение применяется с 1 января 1995 года.
